Cum înțelegem amploarea fenomenului prin analiza unei locuințe?
Începând cu data de 1 octombrie 2026, regimul fiscal aplicabil locuințelor noi a suferit o transformare semnificativă, eliminând cota redusă de TVA de 9% pentru majoritatea contractelor încheiate de persoane fizice. De acum înainte, taxarea standard de 21% devine regula generală, lăsând în urmă vechiul mecanism preferențial, cu excepția cazurilor în care imobilele intră sub incidența regimului tranzitoriu, condiționat de respectarea unor termene și criterii specifice impuse de legislație.
Impozitul pe câștiguri bursiere: 3%, 6% sau 16% în funcție de durată și broker
SelfPay primește licența de instituție de plăți de la BNR
Doar 3 din 10 români știu că asigurarea locuinței închiriate acoperie daunele cauzate de chiriași
Creditele de consum în România la nivel record: 5,5 mld. lei în iulie 2026Această schimbare generează o diferență de preț considerabilă, care poate atinge suma de 72.000 de lei pentru o locanță evaluată la 600.000 de lei, exclusiv de taxe.
Impactul financiar direct asupra cumpărătorilor este evident și poate fi ilustrat printr-un exemplu concret: pentru un apartament cu o valoare contractuală de 300.000 de lei, neinclusiv TVA, sarcina fiscală inițială era de 27.000 de lei, rezultând un cost total de 327.000 de lei. Odată cu aplicarea cotei de 21%, taxa urcă la 63.000 de lei, iar prețul final pe care trebuie să-l plătească clientul ajunge la 363.000 de lei.
Astfel, diferența netă suportată de cumpărător este de 36.000 de lei, o sumă substanțială care reflectă distanța de 12 puncte procentuale dintre cele două cote fiscale.
Cu cât valoarea imobilului este mai mare, cu atât impactul absolut al acestei majorări devine mai accentuat.
Pentru a înțelege amploarea fenomenului, să analizăm o locuință cu o valoare de bază de 450.000 de lei. În scenariul anterior, cu TVA de 9%, costul total era de 490.500 de lei.
Noul sistem, bazat pe cota de 21%, ridică acest cost la 544.500 de lei, ceea ce înseamnă o majorare de 54.000 de lei.
La nivelul superior al pieței, pentru o locanță de 600.000 de lei, diferența este maximizată: de la 654.000 de lei (cu cota redusă) la 726.000 de lei (cu cota standard), adică o creștere de 72.000 de lei.
De ce modificarea principală vizează locuințele destinate persoane fizice?
Aceste calcule sunt valide în situația în care prețul stipulat în contract este exprimat fără TVA, iar taxa se adaugă ulterior, fiind suportată integral de cumpărător.
Responsabilitatea suportării acestei diferențe depinde în mod crucial de formulările din documentele contractuale. Dacă dezvoltatorul a fixat un preț bază fără TVA, iar taxa se calculează la data livrării, sarcina fiscală cade direct pe umerii clientului. În cazul în care contractul prevede un preț global cu TVA inclus, analiza juridică a clauzelor devine esențială pentru a determina dacă dezvoltatorul poate solicita o sumă suplimentară.
Creșterea cotei fiscale nu implică automat dreptul constructorului de a majora prețul total convenit, ci necesită o interpretare atentă a termenilor agreate între părți.
Deși modificarea principală vizează locuințele destinate persoanelor fizice, Codul fiscal păstrează o cotă intermediară de 11% pentru anumite livrări cu caracter social.
Această rată se aplică clădirilor destinate căminelor de bătrâni și pensionari, caselor de copii sau centrelor de recuperare.
Este important de menționat că această cotă de 11% nu constituie o prelungire a vechiului TVA redus de 9%, ci o categorie distinctă, rezervată segmentului social al pieței imobiliare.
Un alt aspect critic al noului cadru legal este expirarea prelungirii de termen acordată în urma incidentelor tehnice majore. Din data de 14 iulie 2026, sistemele informatice esențiale ale cadastrului și publicității imobiliare, inclusiv platforma e-Terra, au fost nefuncționale în urma unui atac cibernetic. Pentru a compensa această întârziere, Parlamentul a extins termenul limită pentru aplicarea regimului tranzitoriu până la 30 septembrie 2026, oferind astfel o șansă suplimentară persoanelor afectate să își finalizeze tranzacțiile fără a pierde beneficiile fiscale anterioare.
Această perioadă de grație s-a încheiat oficial la 1 octombrie 2026, marcând tranziția completă către noul regim fiscal.
Cu toate acestea, cu încheierea termenului prelungit, regula de 21% se aplică acum în mod ferm pentru noile contracte, schimbând fundamental ecuația economică a achiziției unei locuințe noi în România.
