Accesibilitatea: Piața imobiliară, subevaluată chiar și cu prețuri în creștere

Accesibilitatea locuințelor, în ușoară creștere

Banca Națională a României (BNR) ne atrage atenția: chiar dacă prețurile locuințelor tot urcă, piața imobiliară rezidențială din țară rămâne, surprinzător, subevaluată.

Această concluzie, valabilă indiferent de metoda de calcul, sugerează că prețurile actuale sunt mai mici decât ar justifica indicatorii economici esențiali, cum ar fi veniturile românilor, costurile de finanțare și nivelul chiriilor.

Toate aceste detalii le găsim în cel mai recent Raport privind stabilitatea financiară, unde BNR analizează cu atenție sectorul imobiliar.

Un aspect demn de remarcat este că, anul trecut, a devenit ceva mai ușor să-ți cumperi o casă.

Timpul necesar pentru a achiziționa un apartament cu două camere, fără a apela la un credit bancar, a scăzut de la 8 ani la 7,9 ani.

Această evoluție se datorează faptului că prețurile imobiliare au crescut mai lent decât salariile.

Sunt locuințele din România subevaluate în ciuda creșterii prețurilor?

Există însă diferențe semnificative la nivel regional: în București, accesibilitatea este de 6,8 ani, în timp ce în Constanța ajunge la 12 ani, o diferență considerabilă.

Datele recente arată că, în ultimul trimestru al anului 2025, prețurile locuințelor au înregistrat o creștere anuală de 6,7%. Acest procent depășește media Uniunii Europene, care a fost de 5,5% pe an.

Cu toate acestea, avansul românesc este inferior celui din alte țări din regiune, cum ar fi Ungaria (21,2%), Bulgaria (14,5%) sau Cehia (8,5%), dar depășește creșterea înregistrată în Polonia, de 4,3%.

Este important de menționat că, în termeni reali, ajustați la inflația ridicată, de aproape 10%, prețurile au cunoscut o scădere de 2,6%.

BNR urmărește cu atenție evoluția pieței imobiliare, având în vedere legătura strânsă cu sectorul bancar. Creditele garantate sunt, în mare parte, susținute de garanții imobiliare, ceea ce face ca stabilitatea acestui sector să fie crucială.

Principalul factor care a propulsat prețurile în sus a fost disparitatea dintre cererea și oferta de locuințe.

Modificările fiscale au influențat semnificativ piața.

Temperarea cererii și scăderea tranzacțiilor

În cazul locuințelor noi, regimul TVA a fost înăsprit începând cu august 2025, prin majorarea cotei de TVA de la 19% la 21% și eliminarea cotei reduse pentru prima locuință.

Concomitent, livrările de locuințe noi au scăzut cu 3,1% anul trecut față de anul precedent, observându-se o tendință de orientare a acestora către mediul rural. Pe lângă aceste aspecte, costurile de construcție au crescut cu 7,2% în perioada aprilie 2025 – martie 2026.

Aceste condiții au generat o creștere a cererii pentru locuințele vechi, unde oferta este însă limitată. Drept urmare, aceste proprietăți au înregistrat o scumpire anuală de 7,1%, depășind avansul de 6% înregistrat de imobilele noi. Interesul pentru achiziția și construirea de locuințe a depășit nivelurile din perioada pandemică, în special în București, unde proprietățile rămân listate pe piață, în medie, 54 de zile.

Cu toate acestea, primul trimestru al anului 2026 a adus o temperare a cererii de achiziții, care a scăzut cu 5%, în contrast cu avansul de 2% din ultimul trimestru al anului 2025. În același timp, oferta de proprietăți disponibile pentru vânzare a înregistrat o diminuare de aproape un sfert.

BNR concluzionează că „dezechilibrul dintre cerere și ofertă, coroborat cu modificările fiscale și contextul economic general, au condus la o temperare a activității de tranzacționare pe piața imobiliară rezidențială.” Astfel, tranzacțiile au scăzut cu 5,4% anul trecut și cu 17,1% în primul trimestru al acestui an.

În ceea ce privește piața chiriilor, cererea a crescut cu 8%, în timp ce oferta a scăzut cu 17%.